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政府最新公佈的財政預算案2024/25 宣佈樓市全面「撤辣」，亦即於2024年2月28日起取消所有買樓的額外辣稅，包括: 買家印花稅 (BSD) 、新住宅從價印花稅 (NRSD) 和額外印花稅 (SSD)。由2024年2月28日起，無論是非首次置業人士、海外人士、以公司買樓人士、炒賣樓人士，購買物業都只需繳付從價印花稅 (AVD)。
自從2010年，政府實施辣招印花稅壓低樓價後，以公司名義購買物業就需要繳付額外印花稅。但最新的財政預算案已全面撤辣，買家以公司名義買樓，比起以往有更大的好處！下文將一一為您分析用公司名買樓的好處、注意事項，值唔值得咁做。
甚麼是「買入持有物業的公司」？可以點樣慳到稅?
首先，講到公司買樓，第一步，買家必須要分清楚，「以公司名義買樓」，還是「買入持有物業的公司」，而間接地擁有物業。兩者的分別，會令到所繳立的印花稅亦會大大不同。
甚麼是「以公司名義買樓」？
「以公司名義買樓」，又可稱為「開公司買樓」，一般是指，買家成立一間新的有限公司，於樓宇買賣合約當中，以新成立的有限公司名義作為買方，向賣方買入該物業。在香港，有限公司在法律上被視為獨立的法人團體，即擁有獨立的法律地位，可以以公司名義的身份進行商業活動，如簽訂合約、借貸、出租物業、進行房地產和其他資產的交易等。
而以此方式買樓，仍然需要交一般的從價印花稅 (AVD)，於印花稅層面上，同用個人名義買樓無異，但當然「以公司名義買樓」會有其他好處，下文會再詳述。
甚麼是「買入持有物業的公司」？可以點樣慳到稅?
「買入持有物業的公司」，又可稱為「以公司轉讓的形式買樓」，要有一個先決條件，就是賣家本身需要是一間持有物業的有限公司。而買家就會以「公司股份轉讓」 的方式，買入該公司的全部股份，因為物業是該有限公司的資產，完成交易後，買家就會持有該公司的全部股份，變相持有該公司名下的資產，間接地擁有物業。
換句話說，買家購買的不再是物業的本身，而是購買一間持有物業的有限公司。
而以此方式進行買賣樓宇交易，就變相為轉讓「公司」（並非為轉讓「物業」），當中所要繳付的稅項，亦由原先的物業從價印花稅轉為繳付公司股份轉讓稅率，低至物業成交價 0.2%。
以此方式進行樓宇交易，就是坊間所講的「用公司名買樓可以慳到稅」的由來，買家購買的不是物業，而是購買持有該物業的有限公司，將要交的印花稅減低至物業成交價的0.2%。
2024年從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty AVD)
另外，我們要了解一下，如果用個人身份購買物業，究竟要交付多少的稅款。
如果以「個人身份」購入物業，需要付從價印花稅 (AVD)，稅率為100港元至物業價值的4.25%不等，詳細稅率可見下表。
物業售價或價值(以較高者為準) | 第2標準税率 |
3,000,000元或以內 | 100元 |
3,000,001元至3,528,240元 | 100元+超出3,000,000元的款額的10% |
3,528,241元至4,500,000元 | 1.5% |
4,500,001元至4,935,480元 | 67,500元+超出4,500,000元的款額的10% |
4,935,481元至6,000,000元 | 2.25% |
6,000,001元至6,642,860元 | 135,000元+超出6,000,000元的款額的10% |
6,642,861元至9,000,000元 | 3.00% |
9,000,001元至10,080,000元 | 270,000元+超出9,000,000元的款額的10% |
10,080,001元至20,000,000元 | 3.75% |
20,000,001元至21,739,120元 | 750,000元+超出20,000,000元的款額的10% |
21,739,121元或以上 | 4.25% |
「開公司買樓」 ≠ 「買入持有物業的有限公司」
就上文所提及，開一間新的有限公司買樓，不等同於買入持有物業的公司，兩者有明確的分別，所交的印花稅亦大大不同。
開公司買樓，由於公司購買的是仍然是一間物業，而不是持有物業的公司，買家仍然需要支付以上的從價印花稅。
但如果買家是「買入持有物業的公司」，就無需支付以上的從價印花稅，轉為繳付轉讓有限公司股份的釐印費，以交易金額或資產值的0.2%計算。
因此，在買賣過程當中，買賣雙方都必須清楚確定是「以公司名義買樓」或是「以公司轉讓形式買入持有物業的公司」。
下文將會分析「以公司名義買樓」、「買入持有物業的公司」去買樓的好處及其注意事項。
為甚麼要「以公司名義買樓」買樓？有甚麼好處?
1. 物業轉讓可慳印花稅，低至0.2%
「以公司名義買樓」後，就可以「股份轉讓」的方式，將持有物業的公司賣給下一位買家，最大的好處，就是下一位買家可以大大節省到印花稅。這種操作之下的買賣，不單單是純粹出售物業，交易的只是公司股權，只需繳付有限公司股權轉換的印花稅低至0.2%。
亦因為買家可以節省到印花稅的關係，賣家如果以「公司轉讓形式買樓」放盤，自然亦可以因此提高了放盤的叫價能力。
「買入持有物業的公司」，可慳到的稅項有幾多? 可以參考以下例子。
註: 例子只適用於2024年2月28日以後的情況，而從價印花稅率、股份轉讓稅率未來亦時有更改，最新稅率請參考政府網站。
假設A先生以個人身份 或股份轉讓的方式買入價值 $1,000 萬的住宅物業作計算，需要交付的稅分別為：
情況一: A先生以個人身份，直接購買住宅物業
須要交付的印花稅: $270,000 + ($1,000萬 - $900萬) x 10%（從價印花稅率）= $370,000
情況二: A先生以股份轉讓的方式，買入持有住宅物業的公司
須要交付的印花稅: $5 + $1,000萬 x 0.2% （股份轉讓稅率）= $20,005*
*假設轉讓股權沒有其他物業以外的資產同時作交易
就以上例子可見，如果以公司名義轉讓股份形式買樓，比起純粹以個人身份或開公司買樓，可節省約$350,000的稅款，可見以公司股份轉讓方式對於買家有莫大的吸引力。
但需要注意一個大前提，買家需要購買一個持有住宅物業的公司，亦即賣家需要是一間持有物業的公司!
2. 公司開支可扣稅
無論是以「以公司名義買樓」或者以「公司轉讓形式買樓」，物業的開支都可用作扣稅用途，例如：物業裝修費、維修費、管理費、差餉、出租物業的地產經紀佣金、律師費等等，扣除物業租金租入。除此之外，亦可享有利得稅稅務扣減，以及其他免稅額例如：裝修攤分、折舊免稅額等等，可以有多重扣稅優惠。
3. 出租物業收入稅率，可低至8.25%
無論是以「以公司名義買樓」或者「買入持有物業的公司」，另一主要優勢就是出租物業的收入可以公司利得稅代替物業稅或個人入息課稅。
以個人名義購買物業的租金收入都是要繳付物業稅，計算方式如下:
[A] | 出租收入 |
[B] 減： | 不能追回的租金 |
[C] | 應評税值(A-B) |
[D] 減： | 業主繳付的差餉 |
[E] | (C-D) |
[F] 減： | 修葺及支出的標準免税額 (E x 20%) |
應評税淨值 (E-F) |
物業稅 = 應評稅淨值 x 15%
然而，以有限公司投資物業則需繳付利得稅，首200萬港元應評税利潤的利得税率為8.25%；其後超過200萬港元的應評税利潤則為16.5%。
要注意一點，如果租金年收入（或有限公司的年收入）未多達200萬港元，因為利得稅只徵收扣除支出後的8.25%，交付利得稅會是較佳的選擇。
但當然長遠來說，利得稅稅率亦可以隨時因政府政策而轉變!
4. 由離岸公司持有，私隱度高
如果物業由英屬處女群島註冊的公司 (BVI 公司) 持有，由於當地不需要公開公司的股東名冊，
外界很難查到物業的真正業主是誰，很多富豪、投資者都喜歡如此高的私隱度，以此方式去買樓，以免外界查證。
5. 物業議價能力較大
以公司名義持有物業的好處是，當出售物業時，成交價一般會比同類型單位較高。這是因為新買家可以以股份轉讓的方式購入物業，只需支付0.2%的股份轉讓印花稅，而不需繳納較高的從價印花稅。
過往的經驗顯示，由於新買家能夠節省較多的印花費，新買家會傾向願意支付較高的成交價來購買以公司名義持有的物業，無疑為賣家帶來潛在的價格優勢。
「以公司名義買樓」注意事項
1. 銀行難受理「股權轉讓」形式買樓的按揭，買家或須先Full pay後，再到銀行承造按揭
與個人名義買樓申請按揭不同，以公司名義向銀行申請按揭，根據過往經驗，銀行一般難受理。如果想以公司「股權轉讓」 的形式買樓，買家一般都是全額支付（Full pay）購買物業，持有全額付清的物業的空殼公司後，先可以再到銀行承造按揭。
銀行會以股東作為借款人或擔保人，按照股東的收入進行壓力測試，但前提是必須支付購買持有的物業的全部款項。
2. 承造按揭只會是低成數按揭，銀行批核的審批準則各有不同
而買家雖然可以再到銀行承造按揭，承造的按揭只會是低成數的銀行按揭，最多六成。而銀行批核的審批準則各有不同，買家需要向不同銀行查詢、進行比較。申請按揭時，公司股東會成為借款的擔保人，銀行會審視各公司股東的個人入息水平，是否符合現行供款佔入息比率的規定，用來衡量還款能力。有些銀行會按照個別情況，為以公司名義買樓的客戶，設立供款佔入息比率的上限，限制供款佔入息比率只可以達40%，另一些銀行則容許可達50%，有些銀行又會要求所有股東的供款佔入息比率都要符合供款佔入息比率的規定，所以公司股東們必須在買樓前盤算一下，自己的供款佔入息比率是否符合銀行規定，再作買樓的決定!
3. 公司以非股份轉讓方式賣樓時，要繳交利得稅
「直接出售物業」、「出售持有物業的公司」: 兩者大不同
有限公司在買入物業之後，於出售物業予下一位買家的時候，如果選擇直接出售物業（而並非以股份轉讓方式出售持有物業的有限公司），該有限公司於出售物業後，扣取開支後所賺取的利潤就需要繳交利得稅。在兩級制的利得稅下，有限公司首200萬港元應評税利潤的利得税為8.25%，其後超過200萬港元的部分則按16.5%徵收利得税。
舉例說，假如物業在買入時價值$600萬，而賣出成交價是$1,200萬，應評税利潤為$600萬 ($1,200萬 - $600萬) ，需繳交的利得稅則為$825,000 [($200萬 x 8.25%) + ($400萬 x 16.5%)]。而以個人出售物業，由於香港沒有實行資產增值稅的關係，物業升值的部份無須繳交稅項。
但當然，照上文所提及，如果賣家（即公司持有人）透過「公司股份轉讓」 的方式售出物業，就可避免上述物業出售所產生的利得稅，僅需支付股權轉讓相關的印花稅。
所以大家要注意一點，有限公司在買入物業之後，如果有出售物業予下一位買家的打算，到時會是直接出售物業 或 以公司轉讓形式出售持有物業的公司，會影響到所需要繳交的稅項。
4. 花額外時間、費用履行公司條例對有限公司的要求
由於物業以有限公司形式持有，買家每年都需要支付費用為商業登記證續期、聘請核數師進行核數報告、報稅等工作，以符合法例對有限公司的要求。也需要遵守公司條例的要求，除了須要委任公司秘書外，所有支出、收入單據、銀行紀錄要保留最少7年，每年亦要履行申報週年申報表或公司報稅等的工作。
當然，以上有限公司法定的工作，實際上可以由秘書公司一手包辦，費用大概數千至數萬元一年，可以令買家無後顧之憂。
5. 持有物業的公司可能有其他隱藏債務、稅務問題、潛在訴訟
物業以公司轉讓的形式進行交易，買家可能在接手公司(即物業)時，會發現公司隱藏的內在風險。因此，進行交易之前，必須查明該有限公司是否有隱藏的債務、未繳清的債務、以及潛在的法律訴訟等問題。
以上問題，其實都有解決方案，進行此類交易時，一般都會由律師、核數師事先進行詳盡的盡職審查(Due Diligence)，去檢視公司的核數報告、訴訟紀錄等等，是否存在隱藏的法律風險、債務問題，去增加買家的信心。當然，轉讓物業時要進行盡職審查，亦會洐生到聘用律師、核數師的額外費用，而盡職審查亦可能進行一段長的時間，期間如果樓宇市值短時間出現變化，會可能影響買賣的交易意欲，導致交易告吹。所以，各位如果想「以公司名義買樓」，都要一併考慮在內。
總結
買家首先要分清「以公司名義買樓」、「買入持有物業的公司」兩者的分別，而「買入持有物業的公司」的做法，的確可以為買家節省了一大筆的印花稅，將印花稅壓低至0.2%，而相對於個人名義持有物業，亦享有多項稅務扣減。然而，這樣的操作也伴隨著不能承造買樓按揭、需要遵守公司條例的法定責任、公司潛在的隱藏風險、進行盡職審查花的額外時間、費用等等的地方，買家進行交易前要多加考慮。
買賣投資物業是人生的重大決定，作出決定之前，買家應仔細評估自身的財務狀況，事先諮詢專業人士(律師、會計師)的意見，明確認識到進行此類交易的可能後果，從而實現如何合規地避稅。
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